坐标上海，从事房产抵押贷款十年，关于如何办理房产抵押贷款整理了以下内容，希望对你有所帮助

1、首先是房产，优先 70 年住宅，公寓、联排也可以，商铺、写字楼只有少数银行要，额度最多 6 成。小产权、军产房、自建房、有查封 / 拆迁风险的，银行基本上不接。房产证有未成年共有人的，直接不行。房龄最好 30 年以内，面积 40-300㎡，新房产证至少持有 3 个月，个别银行能放宽。然后是个人资质，抵押人要满足 18-75 岁，借款人要 22-70 岁，老人贷款的话可以让子女一起借（部分银行支持）。征信近两年别 “连 3 累 6”，1 个月查询别超 2 次；轻微逾期还好，黑户基本贷不了。已婚要配偶一起签字，流水得够还月供，如果没对公流水用个人稳定收入也行。最后是 用途，如果是消费贷，最多 100 万，利率稍高，要提供装修合同、留学通知书等等，资金流向查得很严。如果是经营贷，利率 2.2%-3.8%，最多 1000 万，还款灵活，但得有成立 6-12 个月的公司。另外要注意，别用贷款炒房、炒股，银行查到的话会让提前还款。

2、接下来要说流程了首先要咨询匹配银行，想清楚要贷多少、用多久、怎么还。多问几家银行，比一比各家的利率、额度、审批速度、提前还款要不要违约金等等。用银行 APP / 官网传身份证、房产证照片，5 分钟初审，别盲目跑网点。材料的话需要身份证、户口本、婚姻证明，离婚的话要产权分割协议。房产证、购房合同 + 契税发票，要注意的是，共有房产所有共有人证件。还要近 6-12 个月流水、工资证明/ 营业执照，自由职业者带稳定收入凭证。还有一个用途材料比如装修合同 / 留学通知书（消费贷）/ 购销合同（经营贷） 经营贷补公司对公流水。准备好材料后去银行面签，和客户经理谈，填申请表，确认额度、利率、期限，签征信授权书、抵押合同。当场核对材料对不对，利率是不是浮动、提前还款规则这些，有疑问马上要问。弄好这些后银行会找第三方评估公司上门，你配合拍照就行。评估价会比市场价低 10%-20%，贷款额度按评估价算（住宅 7-8 成，商办 4-6 成）。最后 银行审批要 3-5 天，银行审征信、流水、评估报告，过了会给《贷款批复函》。签正式合同时，重点看利率怎么算（LPR 加点还是固定）、还款计划、逾期罚息多少，不懂就问。还要办理 抵押登记，部分城市能在不动产登记中心官网 / 银行 APP 办，不用跑。线下办要带房产证、身份证、借款合同，和银行的人一起去，办完拿《不动产登记证明》（银行拿着，还清贷款再注销）。放款要 1-3 天，钱直接进你指定账户。按时还款，保留用途发票、收据；提前还款先看合同，部分银行满 1 年才免违约金。

3、政策：利率经营贷 2.2%-3.8%，消费贷 4%-6%，首套房抵押部分银行能到 2.8按揭房再抵押：二抵不用结清原贷款，利率 4.5% 以上，7 天放款（适合短期用）；结清再一抵要过桥资金，利率 2.8% 起，15 天放款（适合长期大额用）。别信 “零门槛、秒批” 中介（收费 1%-3%，先确认能不能批）；别造假（会进黑名单）；共有房产要所有人签字；经营贷资金别直接打回自己账户。