房产抵押贷款里的顺位固定主义和顺位升进主义，这两个词很多人听着不明白（觉得很专业）但其实关系到咱们借钱买房、二次抵押时的核心利益，特别是钱怎么还、谁先拿的问题。

下面小昕来说说抵押权的顺位固定主义和顺位升进主义，顺便讲讲它们对普通人的意义（影响）。

第一步我们先搞懂基本概念，顺位固定 vs 顺位升进

小昕举个例子：小昕有一套房子，先抵押给银行A借了100万（第一顺位），后来又抵押给银行B借了50万（第二顺位）。假设房价现在值200万，结果小昕突然还清了银行A的100万，这时候银行B的抵押权会直接成为第一个优先拿到钱的吗？

顺位升进主义：会！原先第二顺位的银行B自动顶上第一顺位的位置，相当于它的50万贷款现在成了“老大”，以后卖房还钱时，银行B能优先拿钱。

顺位固定主义：不会！银行B还是老老实实当老二，第一顺位的位置空着，但后续如果有人再来抵押，可以填这个坑。

 

第二步，我们区分这俩制度到底有什么意义？

1. 对借钱的人（房主）来说：

（1）顺位升进更灵活，但坑也多

假设用房子做了两次抵押（第一次100万，第二次50万），如果第一次的贷款还清了，二次抵押的银行B自动升到第一顺位。这时候你再去抵押第三次，新来的银行C只能当老二。

但问题是：银行B的50万原本是按“第二顺位”评估风险的（房价跌了可能不够还），现在突然升到第一顺位，相当于白捡了个便宜——房价跌了也能优先拿钱。这对房主来说，可能更容易借到二次抵押的钱，因为银行B觉得风险降低了。

但反过来，如果你是房主，想用房子再做第三次抵押，银行C一看前面有个空着的第一顺位，可能会觉得万一房价跌了，我作为第三顺位可能都拿不到自己发放贷款的金额和利息，所以要么不借，要么利息很高。

（2）顺位固定更稳，但可能限制融资

 

如果第一顺位空着，后续抵押的人还是按原来的顺位排。比如你二次抵押借了50万（第二顺位），还清第一次贷款后，第二顺位不变。这时候你想做第三次抵押，银行C一看前面还有个空位，可能愿意以“第一顺位”的身份进来，给你更高的额度或更低的利息。但原来的银行B还是第二顺位，风险没变，可能不太乐意给你二次抵押的优惠条件。

小昕总结：顺位升进让后面的债权人更容易捡漏，适合房主频繁融资；顺位固定让抵押市场更透明，适合长期稳定的贷款关系。
 

2. 对银行（抵押权人）来说：

顺位升进：高风险高收益？

银行B如果知道自己的顺位能升进，可能更愿意放贷，尤其是二次抵押。比如房价200万，第一次抵押100万，银行B借50万（第二顺位）时，会想：“就算房主还不起，房价跌到120万，第一顺位的银行A拿100万，我只能拿20万。但如果银行A的贷款还清了，我升到第一顺位，房价跌到80万我也能全拿！”所以银行B可能更愿意冒险放贷，甚至降低利率。

但问题来了——如果房主破产，房价暴跌，顺位升进可能导致银行B突然暴露在更大的风险中（因为它以为自己能升到第一顺位，结果房价跌得连原本的第二顺位都保不住）。

顺位固定：稳如老狗，但赚得少

银行B知道自己永远是老二，评估风险时会更加谨慎。比如房价200万，银行B借50万（第二顺位）时会想：“就算房主还了第一顺位的钱，我还是只能排第二。房价跌到80万的话，第一顺位空着，新来的银行C当老大，我只能拿剩下的。”所以银行B要么不放贷，要么提高利率对冲风险。

小昕总结：顺位升进鼓励银行冒险，适合市场好的时候；顺位固定让银行更保守，适合泡沫期或风险高的环境。

 

3. 对整个房地产市场的影响：

顺位升进容易导致很多人都多次抵押贷款

 

比如房主用同一套房子反复抵押，每次后面的银行都指望前面的贷款还清后自己能升位。这种操作在房价上涨时没问题，但一旦房价下跌，所有银行都可能被套牢——因为前面的抵押权一消失，后面的风险突然放大。

顺位固定更利于长期投资

 

比如开发商用土地做抵押融资，第一顺位的银行知道自己的位置雷打不动，更愿意提供长期低息贷款；后续的融资方也能明确自己的风险，避免升位

一般抵押权按登记顺序清偿，但没提顺位是否固定。实际案例中，如果第一顺位抵押权因还款消灭，第二顺位一般会升进。

 

不过也有例外：如果抵押物被法院拍卖，拍卖款会按登记顺序分配，即使前面的抵押权已经还清，后面的也不会自动升位。

举个栗子：

房价300万，第一次抵押给银行A借200万（第一顺位），第二次抵押给银行B借50万（第二顺位）。如果房主还了银行A的200万，银行B自动升到第一顺位。这时候房主再抵押给银行C借100万，银行C只能是第二顺位。但如果房价跌到150万，银行B作为第一顺位能拿150万全款，银行C一分钱没有。这就是顺位升进的风险——后面的债权人可能突然被推到前面“挡枪”。

四、普通人需要注意啥？

第一是做二次抵押前，问清楚顺位规则

如果你要二次抵押房子，得知道当地是升进还是固定。如果是升进，还款后二次抵押的债权人可能变第一还款人，影响你后续再抵押的额度和利息。

第二在房价波动大时，慎用顺位升进

如果房价在跌，顺位升进会让后面的债权人风险激增，可能导致他们突然抽贷或提高利息。

第三签合同前看清顺位条款

有些抵押合同会写明“顺位不因前序抵押权消灭而变更”，这就是固定主义。如果没写，默认可能是升进。

小昕总结一下，想灵活融资、房价看涨 → 顺位升进更合适（银行愿意放贷）。

求稳、长期持有 → 顺位固定更靠谱（风险明确）。

最后抵押顺位直接关系到你能借多少钱、利息多高、风险多大。搞不清的话，直接找个懂行的律师或银行经理问明白。