央行和国家是要刺激楼市、降低融资成本，广州作为一线城市，房贷利率涨了？而且只是悄悄地涨了10个基点，这个动作是为什么？

下面小昕来分析分析。

 

金融市场的变动往往是多因素博弈的结果，不能简单粗暴地看表面现象。广州这次首套房贷利率“加点”从LPR-60bp调整为LPR-50bp，确实带来了实际利率的上浮，这背后有银行自身的考量，有地方市场的供需，甚至可能与对未来政策的预期有关。

要理解这一切，我们得先拆解一下房贷利率的构成，然后深入分析这次变动可能的驱动因素。

1. 房贷利率的构成：LPR + 加点

首先，小昕提醒大家要明确一下房贷利率是怎么来的。当前中国大陆的商业性个人住房贷款利率，是基于贷款市场报价利率（LPR）形成的。具体来说，你的房贷利率是：

房贷利率 = 相应期限的LPR + 加点（Basis Point, bp）

其中：

LPR：是由全国银行间同业拆借中心计算发布，由多家具有代表性的银行报价形成的利率。它是一个全国性、基准性的利率，每月20日公布（节假日顺延）。我们通常关注的是1年期LPR和5年期以上LPR，房贷通常挂钩5年期以上LPR。根据您提供的最新数据，目前1年期LPR为3.0%，5年期以上LPR为3.5%。

加点（或减点）：这是各商业银行在全国统一的LPR基础上，根据银行自身资金成本、风险偏好、当地房地产市场状况、客户信用资质等因素确定的一个浮动数值。它可以是正数（加点），也可以是负数（减点），且通常因城市、因银行、因客户情况（首套/二套、个人信用等）而异。这个加点一旦确定，在整个贷款周期内通常是不变的（除非合同另有约定或进行转换）。

这次广州的调整，就是在这个加点上做了文章：从原来的减60bp（LPR - 60bp）调整为减50bp（LPR - 50bp）。

结合最新5年期LPR数据3.5%来看，调整前后的实际利率应该是：

调整前（LPR-60bp）：3.5% - 0.6% = 2.9%

调整后（LPR-50bp）：3.5% - 0.5% = 3.0%

请注意，这里的最新LPR数据计算的调整后利率是3.0%，而新闻中提到的是从3.0%上调到3.1%。这之间有0.1个百分点的差异（10bp）。

无论最终计算结果是3.0%还是3.1%，核心事实是：银行房贷利率的“加点”部分确实增加了10个基点（从-60bp变为-50bp）。 这意味着，在LPR保持不变的情况下，银行实际收取的房贷利率提高了。

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2. 为什么上调

 

为什么会在全国普遍强调降低融资成本、支持房地产市场的背景下，广州却提高了房贷利率加点？这看似不太正常的动作，小昕分析是有以下原因的考量：

原因1：银行盈利能力与负债成本的压力

这是最直接、最核心的原因之一。

近年来，随着LPR持续下行，以及存款利率的同步调整，银行的净息差（银行的贷款收益率与存款付息率之差）持续承压。房贷作为银行最重要的资产之一，其利率水平直接关系到银行的盈利能力。当LPR降到较低水平时，即使是LPR加点，银行获得的收益也大幅减少。

银行的资金并非凭空而来，需要吸收存款或通过同业市场融资，这些都有成本。虽然存款利率也在下调，但速度和幅度可能与资产端（贷款）的下调不对称，或者银行在特定时期的揽储压力依然存在。

房贷是期限最长的贷款产品之一，一旦发放，未来的收益率就基本锁定（随LPR调整，但加点不变）。在当前低利率环境下以极低的利率发放30年期贷款，银行需要审慎评估其长期回报与风险。提高加点，哪怕只是10bp，也能在长期内稍微改善银行的收益水平，缓解息差压力。

银行的资金是有限的，可以在不同资产（房贷、企业贷、消费贷、债券等）之间配置。如果房贷利率过低，而其他贷款产品或投资的收益相对较高，银行可能会倾向于减少房贷的投放意愿，或者提高房贷的定价，使其与其他资产的收益更具可比性。

所以，提高10bp加点，在小昕分析看来，其实是可以被看作是银行在平衡政策要求（支持楼市、降低融资成本）与自身经营可持续性（维持合理盈利能力）之间做出的一种市场化调整。 尤其是在像广州这样需求相对旺盛的一线城市，银行可能认为即使价格略微上调，也不会显著抑制贷款需求。

 

原因二：管理贷款投放时间和额度

尽管整体政策是支持楼市，但银行自身的信贷额度、风险管理要求以及内部考核目标，也会影响其贷款投放行为。

1、季度/月度考核： 银行有自身的经营计划和考核指标，包括贷款总量、结构、风险等。在特定时期，可能需要调整某些类型贷款的投放节奏。

2、资本占用： 发放贷款需要占用银行资本，特别是房贷这类风险权重相对较低但绝对金额大的贷款。银行需要根据自身的资本充足率状况来管理贷款规模。

3、避免冲量后的风险： 如果前期为了响应政策号召或其他原因，房贷投放速度过快，银行可能会选择在后期放缓节奏，或者通过提高利率来优选客户、控制规模。提高加点是一个管理贷款投放速度和总量的有效工具。

 

 

 

原因三：地方市场的供需关系与竞争

虽然是全国性的LPR定价基准，但各地的加点是受地方市场影响的。

广州作为核心一线城市，尽管市场有所波动，但整体的住房需求和购买力基础相对较好，与部分三四线城市面临的巨大去化压力不同。在需求相对稳定的情况下，银行之间在房贷利率上的竞争可能不像需求疲弱的市场那么激烈，因此有微调价格的空间。如果需求非常旺盛，银行甚至可以进一步提高加点。

另外，在同一个城市，主要商业银行之间可能会就房贷利率的定价形成一定的默契或协调，以避免恶性竞争，共同维护一定的盈利空间。这次多家银行同时上调，可能就是这种协调的结果。

当然，这并非公开的垄断行为，而更多是基于市场竞争态势和监管导向的理性选择。新闻中提到“合作银行已将房货利率统一上调10BP”，这印证了银行间可能存在一定程度的协调行动。

 

原因四：对未来LPR进一步下行的预判

这一点非常重要，也是最能解释为何在“利率下调大背景下”进行“逆势”上调的原因之一。新闻中提到：“另有股份制银行人士表示，目前是保持首套房贷利率还是-60BP即3%，若20号LPR下降10BP之后，那加点只能-50BP了。”

这句话透露出关键信息：

银行可能预期未来的LPR还会下降。 鉴于当前经济形势和政策导向，市场对LPR进一步下行存在预期。

银行希望锁定一个利率地板。 如果当前是LPR-60bp，未来LPR再下降10bp（例如从3.45%降到3.35%），那么房贷利率将变成3.35%-0.6% = 2.75%。这对于银行来说可能是难以承受的低收益水平。

通过提前调整加点，来对冲LPR下行带来的影响。 将加点提前调整到-50bp，那么未来即使LPR下降10bp到3.35%，房贷利率也只是降到3.35%-0.5% = 2.85%，虽然也下降了，但比LPR-60bp的情况要高10bp。

换句话说，这次上调10bp加点，可能不是为了让当前的利率比昨天高很多（实际上如果LPR很快下调，调整后的利率可能比调整前、LPR未变时的利率还要低），而是为了防止未来的利率随着LPR下降而跌得太快、太低。

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3. 这10个基点意味着什么？影响分析

 

虽然只有10个基点，但对于房贷这种长期、大额的贷款来说，影响不容忽视，下面是小昕整理的相关影响分析

 

（1）对新购房者的影响： 最直接的影响是增加了新申请首套房贷购房者的利息支出。以贷款200万元、30年等额本息计算，利率上调10bp（0.1%）会增加多少利息呢？

假设调整前利率3.0%（根据新闻原数值），调整后3.1%。每月还款额从约8435元增至约8540元，每月多还约105元。30年累计总利息从约103.6万元增至约107.4万元，累计多还约3.8万元。

假设根据最新LPR3.5%计算，调整前利率2.9%，调整后3.0%。每月还款额从约8335元增至约8435元，每月多还约100元。30年累计总利息从约100万元增至约103.6万元，累计多还约3.6万元。

无论是哪种计算，10个基点的上调，在长期来看会增加几万元的利息负担。这虽然不会显著影响购房门槛（月供增加不多），但在心理层面和长期财务规划上会有一定影响。

 

（2）对房地产市场的影响： 10bp的微调，对整体房地产市场的销售和信心影响可能有限。当前影响房地产市场的核心因素更多是宏观经济预期、房价走势预期、收入稳定预期以及限购、限贷等政策。

相比于LPR本身的下调、最低首付比例的降低（例如广州的首套二套最低首付已降至15%和25%）等政策利好，10bp的房贷利率加点上调，其影响相对较小，难以扭转大势。

（3）对银行的影响： 对银行而言，新的贷款可以获得稍高的收益率，有利于改善息差水平，增强风险抵御能力。

4. 与当前整体政策环境的关系

 

这次广州的微调，是否意味着宏观放松政策的转向？小昕认为不是。

 

（1）LPR仍然是基准， 房贷利率仍然挂钩LPR，而LPR的调整由央行主导，反映的是整体货币政策的取向。只要央行认为有必要通过降低资金成本来支持经济，LPR就有下行的空间。

（2）地方微调是常态， LPR+加点的机制本身就赋予了地方和银行根据具体情况进行调整的灵活性。这是在宏观政策框架下，进行微观市场化调节的体现。不同城市的房地产市场状况、库存水平、银行竞争烈度都不同，房贷加点存在差异和动态调整是很正常的。

因此，广州这次上调10bp加点，更应被理解为在国家整体货币政策宽松、支持房地产的大框架下，地方市场化定价和银行自身经营策略进行的一种精细化调整。它反映了银行在低利率环境下的盈利压力，以及对未来利率走势的预判和管理，而非宏观政策的转向信号。

 

5. 对比其他房贷利率

 

最后，跟着小昕来看一下其他房贷利率数据，以便更好地理解广州这次调整后的水平：

 

目前商业首套房贷： 3.05%

目前商业二套房贷： 3.45% (特殊区域 3.25%)

公积金5年以上首套： 2.6%

公积金5年以上二套： 3.075%

 

根据小昕前面分析，广州调整后的首套商业房贷利率，如果根据您提供的3.5%LPR计算，是3.0%。如果按新闻报道的数值，是3.1%。

 

无论按3.0%还是3.1%计算，相比全国商业首套房贷平均水平3.05%，广州调整后的利率（3.0%或3.1%）与全国平均水平基本持平或略高。这表明即使调整，广州的首套房贷利率仍处于当前全国的较低水平，并未显得特别高。

相比商业二套房贷（3.45%/3.25%）， 广州的首套房贷利率仍然显著低于二套房贷利率，体现了对首套刚需的支持。

相比公积金贷款， 商业贷款利率依然高于公积金贷款利率（首套2.6%，二套3.075%）。这再次说明公积金贷款的政策性优势。

 

即使广州首套房贷利率加点上调了10个基点，从全国范围和历史水平看，当前的商业房贷利率（无论是3.0%还是3.1%）仍然处于非常低的水平。这次调整更多是银行基于自身经营、市场供需以及对未来LPR预期的微调，是市场机制在发挥作用，并非宏观政策的转向。

 

购房者应理性看待，结合自身情况和市场整体走势做出决策。