房产抵押贷款转贷：如何实现零过桥费+2.3%低利率？

来自：融房贷 发布时间：2025-07-09 09:46:49 浏览 :

当提前还贷潮遇上转贷红利期，各大银行关于房产抵押贷款的利率等优惠才刚刚开始。

前两天，某商业银行推出的零过桥费+2.3%利率转贷产品，吸引了很多粉丝咨询。

今天小妍详细说说该房产抵押贷款产品细节，以及流程等事项。

 

第一章 转贷

 

1.1 过桥费

上个月，小妍的客户王先生和小妍分享了关于他的转贷经历：一套1500万的房产，2022年剩800万贷款，2023年房产升值500万，又可以贷300万左右。

2022年首次转贷：800万贷款需垫付7天过桥资金，支出4.8万元

2023年二押置换：新增300万额度，三方收款费+杂费累计6.2万元

2024年政策收紧：手续费上涨至0.8%/天，被迫放弃转贷计划

仅上海地区每年因过桥费产生的隐性成本就超过20亿元，相当于每笔转贷交易吞占掉了贷款总额的0.6%-1.2%。

 

1.2 利率下行

央行最新公布的LPR走势

显示房贷利率的变化：

2023年1月：首套房贷利率4.1%

2024年6月：优质客户可享3.2%

2025年5月：个别银行突破2.5%红线

 

第二章 零过桥费转贷产品

2.1 产品细节

亮点：

• 组合贷款审批：同步审批抵押+信用额度，最高可获130%融资杠杆
• 高龄友好：抵押人年龄放宽至85岁（产证无未成年）
• 准入宽松：接受新入股企业/新产证（仅需满3个月）

 

2.2 对比过桥垫资的优势

小妍以800万转贷为例：

 

第三章 黄金窗口期

 

3.1 五大核心准入门槛

1、抵押物要求：住宅/别墅评估价≥300万 | 面积≥50㎡ | 房龄≤30年

商业地产需借款人流水≥月供2倍

2、身份资质：

• 主贷人需为法人/持股≥10%股东
• 直系亲属持股需达30%+征信达标

 

3、负债要求：

• 资产负债率≤85%（含本次融资）
• 信用卡使用率＜70%

 

4、时间上的要求：

• 上笔按揭还款满6个月（二押申请的条件之一）
• 新产证持有≥90天

 

5、地域限制：

• 仅限长三角核心城市（上海/杭州/南京等）
• 部分区域实行白名单制

 

3.2 全流程操作手册

 

Step1 预审通道

扫码提交基础资料（产证/征信/财报）→ 30分钟内获取预批额度

Step2 过桥资金垫付

银行签约后即时发放过桥资金→原银行还款解押→新抵押登记

Step3 资金闭环回流

受托支付至指定对公账户→完成合规用途验证→解除资金监管

 

利率长期走低，全球货币宽松背景下，实际贷款利率或跌破2%；同时中小额转贷需求成为新增长极。

小妍建议有需要的粉丝立即自查资质，登录央行征信中心打印详版报告；对房屋也要做估值预判，通过贝壳/链家获取最新小区成交价，最后备齐材料，营业执照、公司章程、近半年流水等

 

这场由银行发起的转贷，本质上是金融大环境变化的微观体现。对于高净值人群而言，与其被动承受利率波动风险，不如主动拥抱规则变化。

当前政策窗口期为2025年6月1日-7月31日，建议符合条件又想融资经营的粉丝们，私信小妍！!