在资产配置与融资需求日益多元化的今天，很多商铺所有者，无论是希望扩大经营，还是应对突发资金周转，都会不约而同地产生一个疑问：我的商铺，能不能用来做抵押贷款？

这个问题的答案是商铺可以作为抵押物申请贷款。

商铺抵押贷款涉及复杂的评估机制、严格的审批流程以及多变的政策环境。

下面，小融将从可行性、申请条件、额度期限、风险控制及未来展望等多个维度，为商铺所有者提供一份全面而深入的解析。

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一、申请条件与资质要求：借款人与商铺的双重条件

商铺抵押贷款的成功与否，不仅取决于商铺本身的价值，更与借款人的资信状况和贷款用途紧密相关。金融机构在审批时，会对借款人和抵押商铺设置严格的准入条件。

1. 对借款人的基本要求：
（1）年龄与国籍： 借款人通常需为年满18周岁（部分银行要求25周岁以上）且不超过65周岁（部分银行可放宽至70周岁）的中国大陆公民。具备完全民事行为能力。
（2）信用记录： 这是核心条件。借款人（以及其配偶，若为共同借款）的个人征信报告必须显示良好的信用记录，无不良信用逾期、信用卡套现、担保代偿等负面信息。偶发性、小额的逾期可能通过解释获得谅解，但大额、长期或恶意的逾期将直接导致申请被拒。在2025年，随着征信体系的更加健全，个人信用评分将在贷款审批中扮演更重要的角色。
（3）收入与还款能力： 借款人需要提供稳定的收入来源证明，如银行流水、工资证明、个人完税证明或企业经营流水等。金融机构会通过计算借款人的月收入覆盖月还款额的比例（通常要求不低于2倍）和负债收入比（DTI），来评估其还款能力。对于企业主，则会重点考察企业的经营状况、财务报表和现金流。
（4）负债情况： 借款人现有的总负债（包括房贷、车贷、信用卡分期等）与收入的比例需控制在合理范围内，通常不高于50%-60%。过高的负债会显著增加还款风险。
（5） 贷款用途： 这是非常关键的一点。商铺抵押贷款通常用于经营周转、个人消费、购车、装修等合规用途。严禁将贷款资金挪用于股票、期货、房地产投资（如购房）、民间借贷等国家明令禁止的领域，或用于偿还其他不合规债务。金融机构会对贷款资金的流向进行严格监控，若发现挪用，将立即收回贷款并追究责任。

2. 对抵押商铺的基本要求：

（1）产权清晰与完整性： 商铺必须具备独立的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》，且产权清晰无任何纠纷。已设定抵押、查封、租赁合同期限过长且影响处置、或存在其他权利限制的商铺，可能不符合抵押要求。

对于历史遗留问题较多的商铺，审批将更加审慎。

（2）类型与性质： 商业用途的商铺是首选。对于写字楼、酒店式公寓底商等，虽然也具备商业属性，但具体能否办理抵押贷款需根据银行政策而定。集体产权、划拨地上的商铺通常无法办理抵押。

（3）区位与价值： 位于城市核心商圈、交通便利、人流量大、商业氛围浓厚、具备稳定租金收益潜力的优质商铺更容易获得高额度贷款。相对偏远、空置率高、或商业前景不明朗的商铺，评估价值和抵押率会相应降低。

（4）楼龄与房龄： 绝大多数银行对商铺的楼龄有严格限制，通常要求在20年或30年以内。楼龄过高的商铺，其评估价值和未来可处置性会受到影响，因此贷款难度较大。

随着城市新的推进，老旧商铺的抵押价值可能会面临更多挑战。

（5）结构与质量： 商铺的建筑结构应安全稳定，无危房鉴定，无重大质量问题。

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二、贷款额度、期限与利率：

商铺抵押贷款的实际操作中，借款人最关心的莫过于能贷多少钱、能贷多久以及利率是多少。同时，关于“几笔”贷款的疑问也常困扰借款人。

1、贷款额度：
贷款额度并非商铺评估价值的全额，而是其评估价值的一定比例，称为贷款成数或抵押率。这个比例受到多种因素影响：

 

（1）商铺自身条件： 优质地段、高租金收益、新楼龄的商铺，其抵押率通常更高，一线城市或核心商圈的优质商铺，抵押率可能达到评估价值的60%-70%甚至更高。

（2）借款人资质： 信用良好、还款能力强的借款人，可以争取到更高的抵押率。

（3）贷款用途： 用于实体经营的贷款，有时能获得略高的抵押率支持。

（4）金融机构政策： 不同银行、不同支行的政策差异较大。有些银行为了控制风险，抵押率会相对保守。

宏观经济政策和房地产市场调控可能影响银行的风险偏好，进而调整抵押率水平。例如，在风险可控的前提下，支持实体经济的导向可能会在特定领域略微放松抵押率限制。

一般而言，商铺抵押贷款的抵押率在评估价值的40%-70%之间浮动。例如，一处评估价值为1000万元的优质商铺，若抵押率为60%，则最高可贷600万元。

 

2、贷款期限：
商铺抵押贷款的期限相对灵活，但通常低于住房抵押贷款。

短期贷款 1年、3年、5年居多，主要用于短期资金周转；长期贷款 5-10年较为常见，部分金融机构对于特别优质的商铺和借款人，可将期限延长至15年，甚至极少数情况可达20年。
 

还款方式通常采用等额本息或等额本金。部分经营性贷款也提供先息后本或随借随还的灵活还款方案，但这类产品对借款人资质要求更高，且利率可能略高。
 

3、贷款利率：
商铺抵押贷款的利率通常以LPR（贷款市场报价利率）为基准，在此基础上加点形成。影响利率的因素包括：

LPR基准利率： 央行每月公布的LPR是市场化利率定价的基础，直接影响贷款成本。

 

 

4. 关于几笔贷款的疑问：
借款人常问“一处商铺能做几笔抵押贷款？”对此需要进行区分：
（1）一笔主抵押贷款： 通常情况下，一处商铺在同一时期内只能办理一笔主抵押贷款，即第一次向银行申请抵押贷款并完成抵押登记。这笔贷款的抵押权是第一顺位。

（2）二次抵押贷款（顺位抵押）： 如果商铺的评估价值较高，且第一笔抵押贷款的额度尚未达到该商铺的最高可贷额度上限（即还有剩余可贷空间），借款人理论上可以向同一家或另一家金融机构申请办理“二次抵押贷款”。但需注意：

并非所有银行都接受二次抵押，因为其抵押权顺位劣后于第一笔贷款，风险较高。接受二次抵押的银行通常对借款人资质和商铺要求极高，且利率会显著高于首次抵押。

只有当商铺的评估价值减去第一笔贷款余额后仍有较大空间时，才具备二次抵押的可能。
 

有些银行会提供循环额度贷款或续贷等产品，在原贷款即将到期时，若借款人符合条件，可无需结清原贷款，直接续签新的贷款合同，这在某种程度上实现了资金的“多笔”周转，但本质上仍是对一笔贷款的延续或重新审批。

或者选择 再融资， 这是另一种常见的操作。当借款人需要新的资金时，可以向银行申请将原有的商铺抵押贷款进行“再融资”。具体操作可能是

结清旧贷，办理新贷即 借款人筹集资金（或通过新银行过桥资金）结清原银行贷款，解除原抵押，然后向新银行申请一笔新的、额度可能更高的商铺抵押贷款。
转移按揭 少数银行提供“转按揭”服务，但通常流程复杂，且要求苛刻。
 

因此，对于同一处商铺，通常只能办理一笔主抵押贷款。如果需要几笔资金，一般是通过二次抵押（难度大、利率高）或再融资（需结清旧贷）的方式来实现。

金融机构对二次抵押仍将保持审慎态度，而再融资服务将更加成熟，流程可能进一步简化。

 

小融提醒粉丝们需注意，对于大额贷款，银行会要求采用“受托支付”方式，即贷款资金不直接划入借款人账户，而是由银行根据借款人提供的合同和发票，直接将款项支付给借款人的交易对手方（如供货商、装修公司等）。

同时，银行会定期或不定期地对借款人进行贷后检查，核实资金使用情况，包括查阅借款人银行账户流水、走访企业或个人经营场所等。

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三、申请流程与所需材料

办理商铺抵押贷款是一个系统性的过程，遵循一定的流程和提供齐全的材料是成功的关键。

1. 申请流程：

第一步：咨询与预评估。 借款人向意向金融机构咨询商铺抵押贷款政策，提供商铺基本信息和个人资信情况，银行会进行初步判断，告知大致可贷额度、期限、利率及所需材料。

第二步：提交申请与资料。 借款人按银行要求准备并提交所有申请材料。
第三步：房产评估。 银行指定或认可的评估机构对抵押商铺进行实地考察和评估，出具评估报告，确定商铺的市场价值。这是计算贷款额度的重要依据。

第四步：银行审批。 银行对借款人的资信、还款能力、贷款用途以及抵押商铺的价值进行综合审查。这个阶段可能需要借款人补充材料或接受面谈。审批结果会以书面形式通知借款人。

第五步：签订贷款合同。 审批通过后，借款人与银行签订《贷款合同》及《抵押合同》。
 第六步：办理抵押登记。 借款人（或委托银行）携带相关证件和合同前往当地不动产登记中心办理抵押登记手续，银行获得抵押权证。

第七步：放款。 抵押登记完成后，银行将贷款资金划入借款人指定账户（通常是受托支付给交易方）。

第八步：贷后管理。 贷款发放后，银行会定期对资金使用情况和借款人经营状况进行监督。

 

2. 申请材料清单（具体以银行要求为准）：

 

（1）借款人身份证明：借款人及配偶（如有）的身份证、户口本、结婚证（或离婚证、单身证明）。
外籍人士需提供有效护照及在华居留证明。

（2）收入与还款能力证明：
银行流水（近6-12个月）。
个人方面有工资收入证明、纳税证明、社保或公积金缴纳记录。
企业主方面需要企业营业执照、公司章程、近两年及近期财务报表（资产负债表、利润表、现金流量表）、企业银行流水。

（3）抵押商铺产权证明：

《房屋所有权证》、《国有土地使用权证》（或不动产权证书）。
商铺的购房合同、发票或契税票。
产权人（包括共有人）的身份证件。

（4）贷款用途证明：
经营性贷款：购销合同、采购合同、租赁合同、经营许可证、企业相关协议等。
消费性贷款：购车合同、装修合同、发票等。

（5）其他：
个人信用报告授权书。
银行要求提供的其他辅助性材料，如征信查询授权书、居住证明等。

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六、审慎考虑，风险避险

任何金融行为都伴随着风险，商铺抵押贷款也不例外。借款人必须充分了解并预估可能面临的风险，并制定相应的应对策略。

1、市场风险：商铺的价值并非一成不变，受经济周期、区域规划、商业模式变迁（如电商冲击）等影响，其市场价值可能出现波动，甚至贬值。一旦商铺价值下跌，可能导致贷款抵押率升高，银行会要求追加担保或提前还款。

借款人应选择地段优越、商业前景明确、抗风险能力强的优质商铺进行抵押。定期关注区域经济发展和商业地产市场动态。

2、政策风险：房地产调控政策、金融监管政策、利率政策的变化，都可能直接影响商铺抵押贷款的审批标准、额度、利率和期限。例如，央行加息会直接增加借款人的还款成本。

密切关注国家宏观经济政策和金融监管动向。在申请贷款时，充分了解当前及预期的政策环境。

3、经营风险（针对企业主借款人）：若借款人是企业主，其企业经营不善、利润下滑、现金流枯竭，将直接影响其还款能力，导致贷款逾期甚至违约。

借款人应对企业经营状况有清晰的认识和稳健的规划，确保企业现金流充裕，具备持续偿还贷款的能力。不应过度依赖贷款，保持健康的负债率。

小融温馨提示，商铺是价值较高的资产，但其变现能力相对较弱。一旦出现资金链紧张，需要通过出售商铺来还贷时，可能面临出售周期长、价格不及预期的情况。

 

借款人应确保自身拥有除商铺之外的其他可变现资产或应急资金来源，避免在极端情况下陷入被动。

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商铺抵押贷款作为一种重要的融资方式，为商铺所有者提供了盘活资产、解决资金需求的有效途径。

对于借款人而言，只有真正理解并符合金融机构的要求，才能成功地利用商铺这一优质资产。

如果您对商铺抵押贷款仍有疑问，或希望进一步了解特定银行的详细政策，欢迎随时与专业的金融服务机构进行沟通。我们将竭诚为您提供一对一的咨询服务，助您明晰路径，实现融资目标。